◆諸費用も住宅ローンに組込みたい

『物件価格１００％＋諸費用も住宅ローンに組込みたい』という方は、是非、ご相談ください。

但し、各金融機関によってオーバーローン（物件価格＋諸費用の融資）の積極度合いが違いますので注意が必要です。

ゼロシステムズでは『頭金０円で諸費用も住宅ローンに組込みたい』という方でも、有利な条件で諸費用もローンに組込めるような住宅ローンをご提案しています。

◆諸費用融資の規定

各金融機関で異なる諸費用に対する融資規定を６つに分類しました。

１．諸費用も住宅ローンと同じ金利で組込める銀行

２．住宅ローンとは、別に割高な金利で諸費用ローンを用意している銀行

３．諸費用も住宅ローンに組込めるが全体の金利が割高になる銀行

４．諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料が割高になる銀行

５．諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料と金利が割高になる銀行

６．諸費用の融資をしない銀行

以上のように、諸費用を融資することについては、金融機関により積極度合いが異なります。


◆解説

１．諸費用も住宅ローンと同じ金利で組込める銀行

これならば、そのまま諸費用も低金利の住宅ローンで借入れできますので、最も理想的です。

但し、お客様の属性により、諸費用までの住宅ローン融資を認めてもらえない場合がありますので注意が必要です。


２．住宅ローンとは、別に割高な金利で諸費用ローンを用意している銀行

例えば、住宅ローン金利０．７７５％＋諸費用ローン金利３％というように、諸費用部分の融資は、別枠で割高な金利となります。

諸費用ローン金利が割高なので、一見すると不利な条件に思えますが、諸費用部分の借入金額は１００万円～３００万円程度ですので、実際は、金利の影響が少ないので上記１に次いで理想的といえます。

例：諸費用ローン借入１５０万円
金利３％⇒月々５，７７３円
金利０．７７５％⇒月々４，０７９円
差額⇒月々１，６９４円


３．諸費用も住宅ローンに組込めるが全体の金利が割高になる銀行

例えば、物件価格１００％までの住宅ローン融資であれば、変動金利０．６２５％で借入できるが、諸費用部分も住宅ローンに組込んで、物件価格１００％を超える融資になると、住宅ローン金利が０．３～０．５％割増されて、変動金利０．９２５％～１．１２５％の住宅ローンとなります。


４．諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料が割高になる銀行

通常、住宅ローン借入３０００万円あたりの保証料は、金６１８，３００円です。

しかし、諸費用まで借入れすると、保証料２倍の約１２０万円となります。

この保証料も諸費用として住宅ローンに組込めますが、結果的に保証料が増加した分、借入金額も増えることになります。


５．諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料と金利が割高になる銀行

上記３＋上記４の両方ですので、金利と保証料の両方が割高になりますので、出来れば違う銀行を選択したいところです。

しかし、お客様の属性により、やむを得ないことも御座います。


６．諸費用の融資をしない銀行

お客様の属性がどんなに良くても、銀行の規定で住宅ローンは、物件価格の１００％までとされています。

諸費用まで住宅ローンに組込みたいという場合は、予め各金融機関の融資基準を把握して適切な金融機関を選ばなければなりません。


◆実際に自己資金０円で新築を買えるのか？

この回答は、半分ＹＥＳで半分ＮＯです。

これは、自己資金０円で新築を購入できますが、契約時に手付金を支払う必要があるからです。

確かに自己資金０円で新築住宅を購入できます。

しかし、不動産の契約時には、買主は、売主に手付金（内金）を支払う必要があります。

手付金０円では、契約することが出来ません。


◆自己資金０円でも手付金は必要

例えば、価格３０００万円くらいの新築住宅の契約では、手付金１００万円～物件価格５％が一般的です。

しかし、自己資金０円で諸費用ローンも組むというお客様に『手付金１００万円を用意してください』とお願いしても捻出が厳しいという事も少なくありません。

その場合は、売主と交渉して手付金５０万円で契約することもあります。

今まで最も少ない手付金は、金３０万円でしたが、売主業者によっては、手付金３０万円では、契約してもらえない場合がありますので注意が必要です。

手付金は、別名で解約手付といい、契約後に買主側から解約（キャンセル）した場合は、手付金が戻ってきません。逆に売主側から解約を申し出た場合は、受領済の手付金を買主に倍返ししなければなりません。

従って、自己資金０円であっても、契約時に手付金を用意して頂く必要があります。


◆最後に手付金は戻ってくる

諸費用とお金を払うタイミング

（Ａ）物件価格　３０００万円
（Ｂ）手付金　　　　５０万円
（Ｃ）残代金　　２９５０万円（Ａ）－（Ｂ）
（Ｄ）諸費用　　　１５０万円
（Ｅ）残金総額　３１００万円（Ｃ）＋（Ｄ）
（Ｆ）住宅ローン３１５０万円
（Ｇ）残金決済日　△５０万円（Ｅ）－（Ｆ）

◆解説

・上記（Ｂ）手付金は、契約時に支払います。

・上記（Ｅ）残金総額は、上記（Ｆ）住宅ローンを利用して残金決済日（物件引渡日）に支払います。

・上記（Ｇ）残金決済日は、契約時に支払った手付金５０万円と同等の金額が口座の残るという仕組みです。

従って、契約時に手付金として金５０万円をご用意いただければ、最後は、物件引渡日には、金５０万円が戻ってくるということです。


◆出来る限り諸費用を減らす工夫

諸費用を住宅ローンに組込むことは可能ですが、それでも借入金額が少ない方が良いに決まっています。

諸費用を住宅ローンに組込むからこそ、極限まで諸費用を少なくする工夫が必要です。

価格３０００万円くらいの新築分譲住宅を購入する場合、一般的な不動産会社の諸費用は、約２５０万円と言われています。

これを、ゼロシステムズであれば、

１．仲介手数料を０円にする

２．ローン取扱い手数料を０円にする

３．火災保険料を安くする工夫をする

４．手数料や保証料が安い金融機関を選定する

などの経費節減の工夫により、諸費用２５０万円を諸費用５０万円台に圧縮も可能です。

諸費用も含めた住宅ローン借入金額を２００万円近く節減できる事になります。

諸費用を減らすテクニックについては、以下をご参照ください。

→諸費用を安くするテクニックを公開

◆最後に

『住宅ローン審査が通る』ことと『住宅ローン返済を続けられる』ことは、別問題です。

住宅ローン借入れを検討する際には、ファイナンシャルプランナーが適切な住宅ローン借入などのアドバイスもしますのでお気軽にご相談ください。