住宅ローン事前審査で仮承認を取得しなければ、不動産購入申込（買付証明書）を受け付けない売主が近年増えてきています。

特に新築分譲住宅のご購入をご検討されている場合、住宅ローン事前審査の仮承認の取得しなければ、物件を止めてもらえませんので注意が必要です。

２．住宅ローン事前審査の申込みのタイミング

ご購入物件を決てから、ご契約するタイミングで住宅ローン事前審査をしても遅くは、ありませんが、以下の点に注意が必要です。

不動産購入申込書を提出すると同時に住宅ローン事前審査する場合、事前審査の最中に他のお客様に先を越され、ご契約できない事がありますので注意が必要です。

ご購入希望の物件を決める前あっても、住宅ローン事前審査をすることは、可能です。

住まい探しをはじめたら、少し早めの段階で、住宅ローン事前審査だけでも行なっておくと良いでしょう。

その際には、仮の物件で住宅ローン事前審査を進めることが出来ます。

但し、事前審査をするということは、ご自身の個人情報を開示する事になります。

オープンハウスなどで初対面の営業マンに住宅ローン事前審査を安易に依頼すると個人情報を流出につながる恐れがありますので十分な注意が必要です。

３．住宅ローン事前審査の注意点

みずほ銀行などの都市銀行の多くの金融機関の住宅ローンでは、事前審査で仮承認を取得できれば、本申込みで否決される（断られる）ことは殆どありません。

但し、「住信ＳＢＩネット銀行のＷＥＢ上の仮審査」の場合、事前審査の仮承認を取得できても本申込み後に否決される場合がありますので注意が必要です。

「住信ＳＢＩネット銀行のＷＥＢ上の仮審査」については、審査でも最も重要な個人信用情報の審査をしていませんので、一般的に「事前審査を取得した」とは認められませんのご注意下さい。

４．事前審査の提出には、費用はかかりません

住宅ローン事前審査をするだけでは、金融機関側で費用は、一切かかりません。

また、多くの不動産会社では、不動産会社側で住宅ローン本審査のお手伝いをした場合、『住宅ローン代行手数料』や『住宅ローン取扱い事務手数料』などの名目で金１０万円前後の手数料を取る会社がありますので注意が必要です。

ゼロシステムズでは、住宅ローン関係の手数料も一切頂きませんのでご安心ください。

５．必ずしも事前審査をした銀行に本申込をしなくてもよい

例えば、Ａ銀行に住宅ローン事前審査をして仮承認を取得した後に、Ｂ銀行に本申込みをすることは、問題ありませんのでご安心ください。

６．事前審査は、不動産会社に任せる？

住宅ローン事前審査は、ご本人で申込みすることが原則ですが、初めての人は、慣れない用語や書類を理解するのに大変かもしれません。

そこで、信頼できる不動産会社であれば、住宅ローン事前審査については、その不動産会社にお願いすることも一つの手段です。

７．事前審査にかかる日数

◆銀行窓口に事前申込みする場合
銀行窓口に出向いて住宅ローン事前審査を申込みした場合、窓口で書類をチェックした後に社内メール便で審査部署に書類が送られて事前審査するという流れですので、仮承認の取得まで通常１週間前後かかります。

◆ネット銀行に事前申込する場合
ネット銀行の場合、基本的に書類のやりとりは、郵送ですので事前審査の仮承認の取得まで通常１週間前後かかります。
ただし、じぶん銀行の場合は、写メやスキャンで書類をメール添付できますので、３～７日程度で仮承認を取得できます。

◆住宅ローンセンターに持ち込む
不動産会社経由で銀行の住宅ローンセンターに直接持ち込むと、最短１～３日で事前審査の仮承認を取得できます。

当社の場合、みずほ銀行ローンコンサルティングスクウェア（一般的にローンセンターと呼ばれています）に直接持ち込みますので、最短１～３日で仮承認を取得できます。

◆住宅ローン事前審査のみのご相談も承ります
ゼロシステムズでは、物件が決まっていなくても住宅ローンが心配な方を対象に住宅ローン事前審査のみの申し込みのお手伝いをしています。
お気軽にご相談ください。

◆諸費用も住宅ローンに組込みたい

『物件価格１００％＋諸費用も住宅ローンに組込みたい』という方は、是非、ご相談ください。

但し、各金融機関によってオーバーローン（物件価格＋諸費用の融資）の積極度合いが違いますので注意が必要です。

ゼロシステムズでは『頭金０円で諸費用も住宅ローンに組込みたい』という方でも、有利な条件で諸費用もローンに組込めるような住宅ローンをご提案しています。

◆諸費用融資の規定

各金融機関で異なる諸費用に対する融資規定を６つに分類しました。

１．諸費用も住宅ローンと同じ金利で組込める銀行

２．住宅ローンとは、別に割高な金利で諸費用ローンを用意している銀行

３．諸費用も住宅ローンに組込めるが全体の金利が割高になる銀行

４．諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料が割高になる銀行

５．諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料と金利が割高になる銀行

６．諸費用の融資をしない銀行

以上のように、諸費用を融資することについては、金融機関により積極度合いが異なります。


◆解説

１．諸費用も住宅ローンと同じ金利で組込める銀行

これならば、そのまま諸費用も低金利の住宅ローンで借入れできますので、最も理想的です。

但し、お客様の属性により、諸費用までの住宅ローン融資を認めてもらえない場合がありますので注意が必要です。


２．住宅ローンとは、別に割高な金利で諸費用ローンを用意している銀行

例えば、住宅ローン金利０．７７５％＋諸費用ローン金利３％というように、諸費用部分の融資は、別枠で割高な金利となります。

諸費用ローン金利が割高なので、一見すると不利な条件に思えますが、諸費用部分の借入金額は１００万円～３００万円程度ですので、実際は、金利の影響が少ないので上記１に次いで理想的といえます。

例：諸費用ローン借入１５０万円
金利３％⇒月々５，７７３円
金利０．７７５％⇒月々４，０７９円
差額⇒月々１，６９４円


３．諸費用も住宅ローンに組込めるが全体の金利が割高になる銀行

例えば、物件価格１００％までの住宅ローン融資であれば、変動金利０．６２５％で借入できるが、諸費用部分も住宅ローンに組込んで、物件価格１００％を超える融資になると、住宅ローン金利が０．３～０．５％割増されて、変動金利０．９２５％～１．１２５％の住宅ローンとなります。


４．諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料が割高になる銀行

通常、住宅ローン借入３０００万円あたりの保証料は、金６１８，３００円です。

しかし、諸費用まで借入れすると、保証料２倍の約１２０万円となります。

この保証料も諸費用として住宅ローンに組込めますが、結果的に保証料が増加した分、借入金額も増えることになります。


５．諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料と金利が割高になる銀行

上記３＋上記４の両方ですので、金利と保証料の両方が割高になりますので、出来れば違う銀行を選択したいところです。

しかし、お客様の属性により、やむを得ないことも御座います。


６．諸費用の融資をしない銀行

お客様の属性がどんなに良くても、銀行の規定で住宅ローンは、物件価格の１００％までとされています。

諸費用まで住宅ローンに組込みたいという場合は、予め各金融機関の融資基準を把握して適切な金融機関を選ばなければなりません。


◆実際に自己資金０円で新築を買えるのか？

この回答は、半分ＹＥＳで半分ＮＯです。

これは、自己資金０円で新築を購入できますが、契約時に手付金を支払う必要があるからです。

確かに自己資金０円で新築住宅を購入できます。

しかし、不動産の契約時には、買主は、売主に手付金（内金）を支払う必要があります。

手付金０円では、契約することが出来ません。


◆自己資金０円でも手付金は必要

例えば、価格３０００万円くらいの新築住宅の契約では、手付金１００万円～物件価格５％が一般的です。

しかし、自己資金０円で諸費用ローンも組むというお客様に『手付金１００万円を用意してください』とお願いしても捻出が厳しいという事も少なくありません。

その場合は、売主と交渉して手付金５０万円で契約することもあります。

今まで最も少ない手付金は、金３０万円でしたが、売主業者によっては、手付金３０万円では、契約してもらえない場合がありますので注意が必要です。

手付金は、別名で解約手付といい、契約後に買主側から解約（キャンセル）した場合は、手付金が戻ってきません。逆に売主側から解約を申し出た場合は、受領済の手付金を買主に倍返ししなければなりません。

従って、自己資金０円であっても、契約時に手付金を用意して頂く必要があります。


◆最後に手付金は戻ってくる

諸費用とお金を払うタイミング

（Ａ）物件価格　３０００万円
（Ｂ）手付金　　　　５０万円
（Ｃ）残代金　　２９５０万円（Ａ）－（Ｂ）
（Ｄ）諸費用　　　１５０万円
（Ｅ）残金総額　３１００万円（Ｃ）＋（Ｄ）
（Ｆ）住宅ローン３１５０万円
（Ｇ）残金決済日　△５０万円（Ｅ）－（Ｆ）

◆解説

・上記（Ｂ）手付金は、契約時に支払います。

・上記（Ｅ）残金総額は、上記（Ｆ）住宅ローンを利用して残金決済日（物件引渡日）に支払います。

・上記（Ｇ）残金決済日は、契約時に支払った手付金５０万円と同等の金額が口座の残るという仕組みです。

従って、契約時に手付金として金５０万円をご用意いただければ、最後は、物件引渡日には、金５０万円が戻ってくるということです。


◆出来る限り諸費用を減らす工夫

諸費用を住宅ローンに組込むことは可能ですが、それでも借入金額が少ない方が良いに決まっています。

諸費用を住宅ローンに組込むからこそ、極限まで諸費用を少なくする工夫が必要です。

価格３０００万円くらいの新築分譲住宅を購入する場合、一般的な不動産会社の諸費用は、約２５０万円と言われています。

これを、ゼロシステムズであれば、

１．仲介手数料を０円にする

２．ローン取扱い手数料を０円にする

３．火災保険料を安くする工夫をする

４．手数料や保証料が安い金融機関を選定する

などの経費節減の工夫により、諸費用２５０万円を諸費用５０万円台に圧縮も可能です。

諸費用も含めた住宅ローン借入金額を２００万円近く節減できる事になります。

諸費用を減らすテクニックについては、下記をご参照ください。

◆承認事例１

『自己資金０円＋諸費用ローンを組む』

◆承認事例２

『勤続年数５ヶ月、自己資金少ない』

◆承認事例３

『夫婦ペアローン希望だが奥様が産休中』

◆承認事例４

『年齢５０代の独身男性、国保の会社』

◆承認事例５

『勤続９ヶ月の独身女性（シングルマザー）』

◆承認事例６

『過去に債務整理をした男性』

◆承認事例７

『既に収益物件の借入が１億円以上ある』

◆承認事例８

『勤続８ヶ月の契約社員』